Panorama de l’année 2014

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2 995 transactions (tous types de biens confondus) ont été enregistrées en 2014 en Nouvelle-Calédonie. L’ensemble de ces transactions représente un montant qui approche 82 milliards F CFP dont 66 milliards F CFP destinés à l’habitat (appartements, maisons et terrains à bâtir).

 

Localisation des transactions

Le Grand Nouméa concentre plus de 80% des transactions enregistrées en 2014 (42% pour Nouméa). La zone Voh-Koné-Pouembout-Poya (VKPP) représente près de 9% des transactions du territoire soit 82% des transactions en province Nord.

 

Nombre de transactions enregistrées en 2014
Nouméa 1 261 42%
Dumbéa 415 14%
Mont-Dore 223 7%
Païta 578 19%
Centre 196 7%
Ouest (VKPP) 263 9%
Grand Est (NE océanien et minier) 25 1%
Nord 34 1%
Yaté - Ile des pins  -  -
Iles Loyauté  -  -
Total 2 995  

Le volume des transactions trimestrielles fait apparaitre plusieurs phases : un premier semestre plutôt calme, un deuxième semestre plus dynamique avec un pic de transactions en décembre.

 

 

L’avis des professionnels  
L'activité reste faible en début d’année. Cela s’explique par des phénomènes saisonniers pour le début de l’année (les vacances puis la rentrée scolaire) et une actualité électorale jusqu’à la fin du premier semestre. Généralement, décembre est le mois le plus important en termes de transactions. En 2014, les sorties de défiscalisation (Dispositif calédonien de défiscalisation locale) ont amplifié les volumes. D’ici 2017-2018, on peut s’attendre à un volume supplémentaire de transactions lié aux dernières sorties de défiscalisation du dispositif Girardin.

 

Sud-Ouest : Boulouparis, La Foa, Farino, Sarraméa, Moindou, Bourail
VKPP : Voh, Koné, Pouembout, Poya
Extrême Nord : Kaala-Gomen, Koumac, Belep, Poum, Ouégoa, Pouébo
Grand Est (NE océanien et minier) : Canala, Kouaoua, Houaïlou, Ponérihouen, Poindimié, Touho, Hienghène
Sud-Est : Thio, Yaté, Ile-des-Pins

Source  : Notaires  -  Calcul : ISEE

 

Les terrains à bâtir représentent 21% des transactions enregistrées en 2014.
Plus de 40% des transactions concernant les terrains à bâtir sont enregistrées sur Païta, suivi de Dumbéa avec 22% des transactions.

 

Profil des acheteurs
36% des acquéreurs de terrains à bâtir en 2014 sont des primo-accédants. 74% des acquéreurs de terrains à bâtir sont des particuliers.Toutes transactions confondues, la superficie médiane est de 15 ares pour un prix médian à l’are de 0,9 million F CFP.

L’avis des professionnels
Les surfaces moyennes des terrains vendus en province Nord et dans la région Sud-Ouest sont très grandes ( les terrains à construire offre une superficie généralement comprise entre 5 et 15 ares). Il s’agit sûrement des terrains agricoles qui se sont vendus. Il vaut mieux considérer la superficie médiane moins sensible aux valeurs extrêmes.
Concernant les parcelles agricoles (grandes superficies), le dispositif actuel suit les transactions, non les biens. Il ne permet donc pas de distinguer les deux marchés : celui du lotisseur qui achète au propriétaire terrien de celui du particulier qui achète un lot.

Une forte variabilité des prix des terrains à bâtir
Au regard du défaut de foncier disponible sur Nouméa,  les surfaces et prix moyens observés sur la commune apparaissent cohérents. Les prix moyens sur Dumbéa sont perçus comme élevés, peut-être du fait de la vente de terrains sur la ZAC de Dumbéa qui majoreraient le prix moyen sur zone.
En effet, le prix de l’are dépend de plusieurs facteurs : localisation, vue sur la mer, viabilisation, disponibilité… En conséquence, des écarts de prix importants peuvent exister sur une même zone, au sein d’un même lotissement. Au regard des volumes de transactions, la ventilation par zone de ces transactions (ZAC ou hors ZAC) ne permet pas de conduire une analyse statistique robuste.

Le prix médian est tel que 50% des transactions ont été conclues à un prix inférieur et autant à un prix supérieur. Il représente le « milieu » du marché, mieux que la moyenne qui est plus sensible aux valeurs extrêmes.

 

  Nombre  transactions % primo-accédants Superficie moyenne Superficie médiane
Nouméa 27 4% 8 7
Dumbéa 137 16% 22 10
Mont-Dore 35 31% 20 10
Païta 263 64% 25 14
Sud-Ouest 57 9% 65 35
VKPP 89 17% 43 16
Grand Est (NE océanien / minier) 3 NS NS NS
Extrême Nord 7 NS NS NS
Sud-Est 1 NS NS NS
  619 36% 30 14

Unités : nombre, are

NS : Non Significatif

  Prix de vente moyen  Prix de vente médian  Prix moyen à l'are  Prix médian à l'are
Nouméa 38.5 23.0 4.5 3.3
Dumbéa 21.2 14.3 1.5 1.7
Mont-Dore 10.0 8.5 0.8 0.8
Païta 12.1 10.0 0.9 0.9
Sud-Ouest 9.3 10.0 0.3 0.2
VKPP 14.0 11.0 0.7 0.7
Grand Est (NE océanien / minier) NS NS NS NS
Extrême Nord NS NS NS NS
Sud-Est NS NS NS NS
  15.1 10.5 1.1 0.9

Unité : millions de F.CFP

NS : Non significatif

Sud-Ouest : Boulouparis, La Foa, Farino, Sarraméa, Moindou, Bourail
VKPP : Voh, Koné, Pouembout, Poya
Extrême Nord : Kaala-Gomen, Koumac, Belep, Poum, Ouégoa, Pouébo
Grand Est (NE océanien et minier) : Canala, Kouaoua, Houaïlou, Ponérihouen, Poindimié, Touho, Hienghène
Sud-Est : Thio, Yaté, Ile-des-Pins

Source : Notaires  -  Calcul : ISEE

Les villas représentent 30% des transactions enregistrées en 2014. 
•   Le marché de l’ancien représente 86% des transactions. 
•   Les communes de Nouméa et Païta concentrent 51% des ventes.

 

Profil des acheteurs
91% des acquéreurs de maisons sont des particuliers.
30% des acquéreurs sont des primo-accédants.
La part de primo-accédants est plus faible sur Dumbéa (21%), en cohérence avec les programmes de défiscalisation sur zone destinés au marché locatif.

 

 

Part de maison F4 vendues : 
Nouméa 45%
Dumbéa 60%
Païta 72%
Ouest 54%

Typologie : 
Plus de la moitié (54%) des maisons vendues sont des 4 pièces.

Prix des transactions
La valeur des transactions sur VKPP équivaut à celle de Païta et du Mont-Dore. Les maisons neuves vendues sont essentiellement localisées à Dumbéa et sur VKPP (une maison sur deux vendues sur VKPP est une maison neuve).

L’avis des professionnels
Les prix de vente médian semblent cohérents.
La méthodologie de recueil de l’information relative aux ventes de maisons, ne permet pas de distinguer sur toutes les zones la part du neuf et de l’ancien; par extension, il n’est pas possible d’évaluer le poids de la défiscalisation dans ces transactions ou d’identifier les zones d’effort de constructibilité.

 

Nombre de transactions

Nombre primo-accession

Prix de vente moyen

Prix de vente médian

  Total Ancien Neuf Ancien Neuf Ancien Neuf Ancien Neuf
Nouméa 227 224 3 53 0 46.4 NS 43.4 NS
Dumbéa 155 93 62 30 3 32.1 26.0 30.0 28.5
Mont-Dore 109 105 4 43 1 24.9 NS 25.0 NS
Païta 234 214 20 87 3 24.1 26.4 23.0 22.6
Sud-Ouest 65 64 1 19 0 21.8 NS 20.0 NS
VKPP 82 44 38 18 1 22.5 30.8 20.0 29.9
NE océanien / minier 11 11   1   NS   NS  
Extrême Nord 16 15 1 5 0 NS NS NS NS
Sud-Est 2 2   0   NS   NS  
  901.0 772.0 129.0 256.0 8.0 31.2 27.8 27.0 28.5
Unités : nombre, millions de F.CFP
NS : Non Significatif

Sud-Ouest : Boulouparis, La Foa, Farino, Sarraméa, Moindou, Bourail
VKPP : Voh, Koné, Pouembout, Poya
Extrême Nord : Kaala-Gomen, Koumac, Belep, Poum, Ouégoa, Pouébo
Grand Est (NE océanien et minier) : Canala, Kouaoua, Houaïlou, Ponérihouen, Poindimié, Touho, Hienghène
Sud-Est : Thio, Yaté, Ile-des-Pins

Source : Notaires  -  Calcul : ISEE

Les appartements représentent 38% des transactions enregistrées en 2014.
Les ventes d’appartements sont beaucoup plus importantes au deuxième semestre 2014 qu’au premier : cela s’explique par les mesures de défiscalisation locale qui sont entrées en vigueur en milieu d’année. 
•   38% des ventes concernent des appartements neufs.
•   78% des appartements vendus sont situés sur la commune de Nouméa. 

Profil des acheteurs
88% des acquéreurs d’appartements sont des particuliers.
La part de primo-accédants est plus faible que pour les maisons et les terrains à bâtir (14%). On les trouve essentiellement à Nouméa. Ils représentent 4% des acquéreurs sur Dumbéa en cohérence avec le volume de programmes immobiliers destinés à la location sur zone (entre 2009 et 2014 la part de ménages locataires de leurs logements sur Dumbéa est passée de 23% à 40% - source : ISEE Recensement de la Population).

 

Appartements vendus en 2014 Surface moyenne m² % Primo accédants Nombre de transactions
Nature des transactions     Total Ancien Neuf
Nouméa 65 16% 879 627 252
Dumbéa 62 5% 86 23 63
Mont-Dore 62 24% 59 27 32
Païta 91 8% 50 10 40
Sud-Ouest NS NS 1 1 0
VKPP 49 4% 50 4 46
Extrême Nord NS NS 5 5 0
  65 14% 1 130 697 433
Unités : nombre, million de F.CFP
NS : Non Significatif

L’avis des professionnels
En cohérence avec les programmes immobiliers sur zone, on observe une part importante de transactions dans le neuf sur Dumbéa, Paita et sur la zone VKPP, même si l’essentiel des transactions porte encore sur la ville de Nouméa. Le relevé des transactions immobilières se fait à partir de l’extrait d’acte et non de l’acte authentique. Aussi n’est-il pas possible de distinguer le régime fiscal de l’acquéreur et ainsi estimer l’impact des dispositifs de défiscalisation immobilière. Sur l’acte authentique, il est précisé que le recours aux dispositifs de défiscalisation est une déclaration d’intention et non un engagement.

Typologie :
66% des appartements vendus sont de type F2 / F3.
50% des appartements neufs vendus sont des F2.

Données annuelles 2014
  Studio F2 F3 F4 F5 F6 ou + Total
Nouméa Logement ancien 95 191 191 131 8 11 627
Logement neuf 17 142 65 24 4 0 252
Total 112 333 256 155 12 11 879
Dumbéa Logement ancien 1 9 6 6 1 0 23
Logement neuf 0 33 17 13 0 0 63
Total 1 42 23 19 1 0 86
Mont-Dore Logement ancien 1 7 9 6 4 0 27
Logement neuf 0 16 4 11 0 1 32
Total 1 23 13 17 4 1 59
Païta Logement ancien 1 4 1 4 0 0 10
Logement neuf 0 0 3 33 4 0 40
Total 1 4 4 37 4 0 50
Centre Logement ancien 1 0 0 0 0 0 1
Total 1 0 0 0 0 0 1
Ouest Logement ancien 1 1 1 1 0 0 4
Logement neuf 0 26 20 0 0 0 46
Total 1 27 21 1 0 0 50
Nord Logement ancien 2 1 2 0 0 0 5
Total 2 1 2 0 0 0 5
Total Logement ancien 102 213 210 148 13 11 697
Logement neuf 17 217 109 81 8 1 433
Total 119 430 319 229 21 12 1130
Unités : nombre

 

Prix* de vente des appartements
La localisation du bien reste un facteur explicatif du prix dans l’ancien et dans le neuf. Les prix moyens observés sur la zone VKPP sont analogues à ceux observés sur l’agglomération du Grand Nouméa. Dans sa note de 2009 sur « Le prix de l‘immobilier calédonien », l’IEOM souligne que les écarts de prix de vente bénéficiaient à la périphérie de la commune de Nouméa (écarts de 20 à 30%). En 2014, cette tendance semble toujours d’actualité même si les écarts de prix entre Nouméa et le reste du Grand Nouméa tendent à diminuer notamment dans le neuf (écarts de l’ordre de 15%).

*Pour le calcul des prix au m², la surface considérée s’entend hors terrasse ou balcon.

Appartements vendus en 2014 Prix de vente moyen (Million F CFP) Prix de vente médian (Million FCFP) Prix de vente moyen au m² (Millier FCFP) Prix de vente médian au m² (Millier FCFP)
Prix des transactions Ancien Neuf Ancien Neuf Ancien Neuf Ancien Neuf
Nouméa 27.18 26.46 25 23.45 416 114 469 396 412 493 464 417
Dumbéa 20.05 23.25 18.5 21.9 314 619 400 580 294 082 387 187
Mont-Dore 21.93 21.79 21.8 18.9 340 826 396 143 309 556 403 110
Païta NS 26.96 NS 27.15 NS 279 369 NS 279 851
Sud-Ouest NS NS NS NS NS NS NS NS
VKPP NS 19.63 NS 20.5 NS 416 243 NS 409 758
Extrême Nord NS NS NS NS NS NS NS NS
  26.36 24.97 24.5 22.5 0.406 0.431 0.407 0.44
NS : Non Significatif

Appartements proposés à la vente entre 2006-2009
Moyenne des prix au m² en F CFP proposés sur ces 3 années

Nouméa 388 972
Dumbéa 308 378
Mont-Dore 268 171

Source IEOM : Le prix de l'Immobilier  calédonien entre 2006 et 2009
(Analyse des annonces immobilières et prix de ventes proposés - il s'agit donc ici du prix de vente proposé et non du prix de la transaction réalisée)

 

Sud-Ouest : Boulouparis, La Foa, Farino, Sarraméa, Moindou, Bourail
VKPP : Voh, Koné, Pouembout, Poya
Extrême Nord : Kaala-Gomen, Koumac, Belep, Poum, Ouégoa, Pouébo
Grand Est (NE océanien et minier) : Canala, Kouaoua, Houaïlou, Ponérihouen, Poindimié, Touho, Hienghène
Sud-Est : Thio, Yaté, Ile-des-Pins

Source : Notaires  -  Calcul : ISEE

 

Avec 227 villas et 627 appartements, Nouméa concentre 42% des transactions immobilières enregistrées en 2014.

 

Maisons vendues sur nouméa en 2014 Nombre de transactions Nombre de transactions en primo-accession Prix de vente moyen Prix de vente médian
Sud 26 3 68.4 63.0
VdC-Magenta 71 18 43.0 43.5
Centre 37 5 58.7 54.0
Nord 86 27 36.4 31.2
NR 7 - NS NS
  227 53 46.3 43.0
Unités : nombre, millions de F.CFP
NS : Non significatif
NR : Non renseigné

Profil des acheteurs
Les primo-accédants représentent 23% des acquéreurs de villas sur Nouméa et 22% pour les appartements.

 

Prix de vente
Dans l’ancien, il y a un écart plus marqué entre les quartiers Sud et le reste de Nouméa. Le prix du neuf dans les quartiers Sud est à peine plus élevé que l’ancien. En valeur, une maison dans les quartiers Nord équivaut à un appartement ancien des quartiers Sud.

 

Appartements vendus sur Nouméa en 2014 Nombre de transactions Transactions en primo-accession Prix de vente moyen (Million FCFP) Prix de vente médian (Million FCFP) Prix de vente moyen au m² (Millier FCFP) Prix de vente médian au m² (Millier FCFP)
  Ancien Neuf   Ancien Neuf Ancien Neuf Ancien Neuf Ancien Neuf
Sud 208 73 28 34 29 31 26 479 496 473 506
VdC-Magenta 156 98 56 24 25 23 22 384 474 381 459
Centre 181 39 27 23 28 21 25 396 475 389 464
Nord 80 41 26 25 24 24 23 361 406 346 382
NR 2 1 - NS NS NS NS NS NS NS NS
  627 252 137 27 26 25 23 416 469 412 464
Unités : nombre
NS : Non significatif
NR : Non renseigné

Sud : Val Plaisance – Anse Vata – Baie des Citrons – Receiving – Orphelinat – Artillerie - Ouémo
VdC – Magenta  : Vallée des Colons – Magenta – Aérodrome – Portes de fer
Centre : N’Géa – Motor Pool – Trianon – Faubourg Blanchot – Vallée du Génie – Centre Ville – Nouville – Quartier Latin
Nord : Haut-Magenta – Vallée du Tir – Doniambo– Montagne Coupée – Montravel – PK4 – PK6 – Tina – Normandie – PK7 – Rivière Salée – ZI Ducos – Ducos – Logicoop – Kaméré – Tindu – Numbo

Le prix médian est tel que 50% des transactions ont été conclues à un prix inférieur et autant à un prix supérieur. Il représente le « milieu » du marché, mieux que la moyenne et plus sensible aux valeurs extrêmes.

Pour le calcul des prix au m², la surface considérée s’entend hors terrasse ou balcon. En effet en fonction du bien, la surface du logement prise en compte est différente. Dans l’ancien, la surface habitable s’exprime au sens de la loi Carrez en excluant les terrasses en copropriété. Pour les produits neufs et éligibles à la défiscalisation, la surface habitable est augmentée de celle de la terrasse couverte jusqu’ 14 m² pour la LODEOM et 30 m² pour la défiscalisation locale. 

Source  : Notaires  - Calcul Isee

 

Dispersion des transactions en 2014

(Périmètre : territoire hors Grand Nouméa)

 

Dispersion des transactions en 2014

(Périmètre : Focus Grand Nouméa)

Sud-Ouest : Boulouparis, La Foa, Farino, Sarraméa, Moindou, Bourail
VKPP : Voh, Koné, Pouembout, Poya
Extrême Nord  : Kaala-Gomen, Koumac, Belep, Poum, Ouégoa, Pouébo
Grand Est (NE océanien et minier) :  Canala, Kouaoua, Houaïlou, Ponérihouen, Poindimié, Touho, Hienghène
Sud-Est :  Thio, Yaté, Ile-des-Pins

Le prix médian est tel que 50% des transactions ont été conclues à un prix inférieur et autant à un prix supérieur. Il représente le « milieu » du marché, mieux que la moyenne et plus sensible aux valeurs extrêmes.
Pour le calcul des prix au m², la surface considérée s’entend hors terrasse ou balcon. En effet en fonction du bien, la surface du logement prise en compte est différente : 
dans l’ancien, la surface habitable s’exprime au sens de la loi Carrez en excluant les terrasses en copropriété.
pour les produits neufs et éligibles à la défiscalisation, la surface habitable est augmentée de celle de la terrasse couverte jusqu’ 14 m² pour la LODEOM et 30 m² pour la défiscalisation locale. 

Source  : Notaires  - Calcul Isee